Erbbaurechte – historisch betrachten und modern gestalten
Erbbauzinsreallast
Sachgerechte Berücksichtigung der Erbbauzinsreallast
Verkauf und Bewertung von Erbbaurechtsgrundstücken
Das Land Berlin ist bestrebt, Erbbaurechtsgrundstücke an die Erbbauberechtigten zu veräußern. Das scheiterte an zu hohen Kaufpreisforderungen. Ende 2002 beschloss das Berliner Abgeordnetenhaus ein neues Bewertungsmodell. Hierbei soll zwischen den Interessen des Erbbaurechtsgebers und -nehmers vermittelt werden. Das Bewertungsverfahren wird im folgenden beschrieben.
Erbbaurecht
Verschiedene Modelle zur Bewertung.
Verkehrswertgutachten contra Bieterverfahren
Die öffentliche Hand will zur Haushaltskonsolidierung Vermögen aktivieren. Grundstücke und Gebäude werden zunehmend als disponibles Vermögen begriffen. Bei der Bestimmung des Kaufpreises von Immobilien bindet sich die öffentliche Hand an den Verkehrswert. Die Verkehrswertermittlung wird durch besondere Bedingungen erschwert, die die öffentliche Hand formuliert, weil sie mit einem Grundstücksverkauf neben der rein monetären Ziel-
stellung auch städtebauliche und wirtschaftspolitische Ziele verbindet. Die Bindung an den Verkehrswert wird auch von der EU-Kommission als zwingend angesehen, wenn die Immobilientrans aktion das Wettbewerbsrecht berührt. Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgte bisher überwiegend durch Verkehrswert gutachten. Künftig kann hier eine Veränderung eintreten. Das Bieterverfahren wird für einen wachsenden Teil der Verkäufe die herkömmliche Verkehrswertermittlung verdrängen.
Erbbaurecht bei sinkenden Bodenwerten
Erbbauberechtigte haben in der Vergangenheit ihre Baugrundstücke zu vergünstigten Bedingungen erhalten. In zwei Verfahren hat des Landgericht Berlin bestätigt, dass sich Erbbaurechtsverträge (zumindest zeitweise) auch zum Nachteil der Erbbauberechtigten auswirken können. Welchen Einfluss diese Bedingungen auf die Verkehrswertermittlung haben, soll hier gezeigt werden.
Portfoliobewertung
Effiziente Portfoliobewertung mit aktiver Einbindung von Geodaten.
Sie benötigen ein Sachverständigengutachten? Bei uns sind Sie in guten Händen.
In welchen Fällen hilft Ihnen ein Sachverständigengutachten weiter?
Wenn eine Immobilienbewertung benötigt wird, zum Beispiel für ein Gerichtsverfahren im Zuge einer Erbschaftsauseinandersetzung oder in Scheidungsfällen, ist ein Gutachten durch einen öffentlich anerkannten und vereidigten Sachverständigen notwendig. Doch auch im Rahmen eines Immobilienverkaufs oder -kaufs kann ein Sachverständigengutachten äußerst hilfreich sein. Es kann für jede Art von Immobilien erstellt werden und wird je nach Situation mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren durchgeführt.
Unsere Aufgaben
Uns als Sachverständigen obliegt die Aufgabe, Ihre Immobilien zu bewerten und Wertgutachten zu erstellen. Die Gründe für die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens in Hessen können vielfältig sein. Oftmals erfolgt die Ermittlung des Wertes bei der Absicht eines Verkaufs, im Rahmen der Vermögensaufteilung oder zur Beilegung etwaiger gerichtlicher Streitigkeiten. Ermittelt wird der Verkehrswert (auch als Marktwert bezeichnet) einer Immobilie, welcher sich zugleich für die Preisfindung bei dem Immobilienverkauf heranziehen lässt.
Wenn unsere Expertise zum Beispiel in Hessen benötigt wird, dann unter anderem aus folgenden Anlässen:
- Erbschaftsstreitigkeiten: Wird von einer Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt, sind die Erben dazu verpflichtet, über die Vermögensaufteilung Einigkeit herrschen zu lassen. Gehäuft kommt es jedoch zu Meinungsverschiedenheiten in Bezugnahme auf das Haus. Ist eine einvernehmliche Einigung nicht möglich, lässt sich bei Gericht eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Ein gerichtlich bestellter Gutachter kann hier den Verkehrswert der Immobilie bestimmen.
Vermögensauseinandersetzung aufgrund einer Scheidung: Bei Streitigkeiten ums Haus droht die Gefahr, dass die Immobilie schlussendlich zur Zwangsversteigerung kommt. Oftmals bringt eine vom Gericht angeordnete Zwangsversteigerung nicht den erhofften Verkaufserlös. Um dies zu vermeiden, kann selbst ein Gutachten in Auftrag gegeben werden und die getrennten Ehepartner können sich so über die Aufteilung des Vermögens verständigen.
Unterschiedliche Verfahren in der Immobilienbewertung
In der Regel werden mindestens zwei Verfahren zeitgleich angewendet, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Hierbei stehen für Sie folgende Verfahren zur Auswahl: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das sogenannte Ertragswertverfahren.
- Vergleichswertverfahren
Hierbei handelt es sich um die genaueste Methode zur Ermittlung des Wertes. Bei dieser werden die Immobilien mit gleichartigen Objekten in der Nähe verglichen. Eine Rolle spielen unter anderem Faktoren wie die Lage, die Größe und die Beschaffenheit des Bodens. Zudem fließen beispielsweise bei Wohnimmobilien die Gebäudeart, die Bauweise und die Substanz, die Größe, der bauliche Zustand sowie die Qualität der Ausstattung ein. - Sachwertverfahren
Dies bietet sich besonders für Objekte an, welche selbst genutzt werden sollen. Im Gegensatz zu dem Vergleichswertverfahren spielt hier das Marktgeschehen keinerlei Rolle. Ausschließlich die Sachwerte von Haus und Außenanlagen auf Grundlage der Baukosten abzüglich Abnutzung werden ermittelt. Das Sachwertverfahren wird oft für die Ermittlung des Wertes von Grundstücken mit dem Vergleichswertverfahren kombiniert. - Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei Objekten angewandt, welche konstant Erträge durch Miete oder Pacht erwirtschaften. Dementsprechend fließen zahlreiche weitere Faktoren in die Wertermittlung mit ein: unter anderem der Bodenwert inklusive der Verzinsung sowie der um die Bewirtschaftungskosten bereinigte Mietertrag.
Bitte zögern Sie nicht uns zu kontaktieren, wenn Sie ein Sachverständigengutachten benötigen. Gerne beraten wir Sie persönlich und erstellen das für Sie passende Gutachten.