Ertragswertverfahren bei Immobilien – Wann sind sie relevant?

Wenn ein Ertragswertverfahren bei Immobilien durchgeführt wird, bestehen in der Regel bestimmte Bewertungsanlässe. Zudem wird bewusst auf eine Bewertung nach dem Vergleichswert- oder Sachwertverfahren verzichtet.

Um Ihnen einen Einblick in das Verfahren der Wertermittlung zu ermöglichen, erläutern wir Ihnen folgende Faktoren:

• Was ist das Ertragswertverfahren?
• Wer ist an der Wertermittlung beteiligt?
• Wofür ist das Verfahren gedacht?
• Wie wird es durchgeführt?

Das Ertragswertverfahren für Immobilien wird genutzt, um den Verkehrswert für eine Immobilie zu ermitteln. Wenn vom Verkehrswert gesprochen wird, ist der Marktwert der Immobilie gemeint und beinhaltet folgende Punkte:

• Bodenwert: Der Wert eines nicht bebauten Grundstücks.
• Gebäudeertragswert: Die zu erwartenden Mieteinnahmen des Gebäudes.

Zusammengerechnet ergeben der Bodenwert und der Gebäudeertragswert den Ertragswert der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren wird immer von einem Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt. Dieser nutzt seine Erfahrungen für die Zusammenstellung aller relevanten Informationen zur Immobilie.

Das Ertragswertverfahren für Immobilien wird immer dann genutzt, wenn es nicht um die Eigennutzung einer Immobilie geht. In den meisten Fällen handelt es sich um ein vermietetes Haus, für das die zu erwartende Rendite ermittelt werden soll. 

Die Bewertung wird aber nicht nur zur Vermietung eines Einfamilienhauses durchgeführt, sondern auch für folgende Immobilien genutzt:

• Pflegeimmobilien
• Gewerbeimmobilien
• Mehrfamilienhäuser
  

Beim Ertragswertverfahren für Immobilien wird der Verkehrswert des Grundstücks in vier Schritten berechnet:

• Der Bodenwert wird bestimmt: Dieser errechnet sich aus der Grundstücksgröße und dem Bodenrichtwert pro m².
• Berechnung des Wertes von baulichen Anlagen: Hier werden die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung) vom Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete) abgezogen und zum Grundstücksreinertrag zusammengefasst. 

Danach wird die Bodenwertverzinsung vom Grundstücksreinertrag abgezogen und so der Gebäudereinertrag bestimmt. Um nun den Gebäudeertragswert berechnen zu können, muss der Gebäudereinertrag mit der Restnutzungsdauer multipliziert werden.

• Berechnung des vorläufigen Ertragswertes: Hierfür werden der Gebäudeertragswert und der Bodenwert zum vorläufigen Ertragswert addiert.
• Ertragswert bestimmen: Der Ertragswert wird bestimmt, indem sonstige wertbeeinflussende Faktoren (z. B. Mängel am Objekt) vom vorläufigen Ertragswert abgezogen werden.

So könnte sich der Ertragswert in einem Beispiel berechnen: 

• Bodenwert:

   Grundstücksgröße: 550m²

× Bodenrichtwert pro m²: 110 €

= Bodenwert: 60.500 €

• Wert baulicher Anlagen:

Reinertrag des Grundstücks: 

   Rohertrag: 280.000 €

− Bewirtschaftungskosten: 4.000 €

= Reinertrag des Grundstücks: 24.000 €

Gebäudereinertrag:

   Reinertrag des Grundstücks: 24.000 €

− Bodenwertverzinsung: 3.000 €

= Gebäudereinertrag: 21.000 €

Gebäudeertragswert:

   Gebäudereinertrag: 21.000 €

× Vervielfältiger (Restnutzungsdauer 25 Jahre): 14

= Gebäudeertragswert: 294.000 €

• Vorläufiger Ertragswert:

   Gebäudeertragswert: 294.000 €

+ Bodenwert: 60.500 €

= Vorläufiger Ertragswert: 354.500 €

• Ertragswert

   Vorläufiger Ertragswert: 354.500 €

− sonstige Wertbeeinflussungen: 30.000 €

= Ertragswert: 324.500 €

In diesem Beispiel ergibt das Ertragswertverfahren für Immobilien einen Verkehrswert von 354.500 €.

Die Kosten für das Ertragswertverfahren von Immobilien sind nicht genau geregelt und hängen von den Absprachen mit dem jeweiligen Sachverständigen ab. So können die Kosten zwischen einigen Hundert Euro und bis zu 1,5 % des Immobilienwertes betragen. 

Sollten Sie ein gerichtsfestes Ertragswertverfahren für Ihre Immobilie benötigen, sind die Kosten hierfür in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure festgelegt.

Haben Sie noch Fragen zu diesem Thema? Immobilienwert Lindner berät Sie gern und führt das Ertragswertverfahren für Sie durch.